Das Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs

29.11.2018. Immobilien stehen für langfristige solide Werte. Sie geben Raum zum Leben und Arbeiten, Schutz vor Wetter und Umwelteinflüssen. Immobilien erfüllen Grundbedürfnisse, die jeder hat. Das Angebot, diese Grundbedürfnisse zu erfüllen, bietet Anlegern, Investoren und Unternehmern eine breite Basis der wirtschaftlichen Betätigung. Zu kaum einem anderen Wirtschaftsgut haben Menschen aller Einkommens- und Gesellschaftsschichten eine so durchgängige Beziehung und auch Meinung.

Immobilien sind Gebrauchsgüter und eines der wenigen Güter, die auch im Privatvermögen direkte Rückflüsse, Gewinne und Renditen erzielen. Mit Immobilien können sich der private Anleger und der private Investor nebenbei unternehmerisch betätigen – ohne dass der Vermögenszuwachs steuerlich erfasst werden würde. Dieses Privileg des steuerfreien Vermögenszuwachses gesteht der Gesetzgeber heutzutage nur noch bei Immobilien im Privatbesitz zu. Früher waren auch kapitalbildende Lebensversicherungen steuerlich privilegiert. Dass dies heute nicht mehr so ist, fällt aktuell aber kaum ins Gewicht, da mit Lebensversicherungen derzeit keine nennenswerten Vermögenszuwächse mehr verdient werden.

Es geht um vermietete – nicht um selbst genutzte Immobilien. Dabei spielt die Art der Immobilie keine Rolle. Es können Wohnungen, Wohnhäuser, Supermärkte, Büros, Gewerbehallen, landwirtschaftliche Grundstücke oder sonstige Liegenschaften sein. Ein Investor kauft sich im Privatvermögen eine Immobilie und vermietet diese langfristig. Die Mietrendite (netto Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis) ergibt eine, im optimalen Falle dem Investitionsrisiko angemessene Verzinsung. Die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, Fremdkapitalzinsen und Abschreibungen führen zu Überschüssen, die im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind.

Werden im Laufe der Vermietung Renovierungskosten und Modernisierungen notwendig, so können diese – in bestimmten Grenzen (anschaffungsnaher Aufwand, erhebliche Verbesserungen etc.) – sofort einkommensteuerlich geltend gemacht werden. Bei Renovierungskosten in Höhe von beispielsweise 50.000 Euro, werden (bei einem Steuersatz von 40%) 20.000 Euro durch die Steuerrückerstattung aus der Einkommensteuer getragen. Gleichzeitig führen solche Renovierungsarbeiten aber in der Regel dazu, dass sich die Mieten erhöhen und insgesamt auch der Wert der Immobilie sich deutlich steigern lässt. Was passiert also? Der Wert der Immobilie steigt um mehr als die für die Renovierung notwendigen Kosten, da die Mieten angehoben werden können und diese als wesentlicher wertbildender Faktor angesehen werden. Die Kosten für die Renovierungen können steuerlich geltend gemacht werden. Der Wertzuwachs bleibt steuerfrei. Voraussetzung für den steuerfreien Wertzuwachs ist, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatbesitz bleibt. Ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist würde zur Versteuerung des Gewinns zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös führen und die bisher geltend gemachten Abschreibungen für diese Immobilie müssten nachversteuert werden.

Wendet man nun dieses Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs nicht auf eine oder zwei Eigentumswohnungen eines Anlegers an, sondern denkt man in größeren Dimensionen, so kommt man schnell zu interessanten Werten. Um dieses Konzept in größerem Umfang nutzen zu können, braucht es aber Geld und Zeit. Geld für Immobilieninvestitionen zu beschaffen, ist eine lösbare Aufgabe. Fremdkapital für Immobilieninvestitionen kann meist über Bankkredite dargestellt werden. Je nach Bonität und übrigen Einkünften wird der geforderte Eigenmitteleinsatz größer oder kleiner sein. Bei vernünftigen Relationen zwischen Kaufpreis, Mieteinnahmen und Zinssatz bleibt normalerweise genügend freie Liquidität für einen angemessenen Tilgungssatz. Was bedeutet, dass der Mieter die Darlehen zurückzahlt. Mit etwas Zeit wird somit der Vermögensbestand durch Tilgung immer größer. Geld für die Investitionen zu beschaffen ist also leichter, als Zeit zu gewinnen. Das geht nur dadurch, dass man frühzeitig im Leben anfängt, das Konzept vom steuerfreien Vermögenszuwachs umzusetzen.

Sie überlegen, eine oder mehrere Immobilien zur Vermietung zu erwerben? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne!