Die Immobilie als Kapitalanlage.

21.12.2015. Seit einigen Jahren verfestigt sich die Niedrigzinspolitik der europäischen Währungsmacher. Die Finanzmärkte werden mit Liquidität geflutet und Geld ist so billig wie kaum zuvor. Dies kommt den hochverschuldeten öffent­lichen Haushalten unserer EU-Staaten sehr entgegen. Nachdem sich die Verschuldung einer Vielzahl dieser Staaten kurzfristig nicht spürbar reduzieren wird, erwarten Fachleute wie Laien in absehbarer Zeit keine deutlichen Zinserhöhungen.

Eine beliebte Investition sind Bundesanleihen. Diese sind „mündelsicher" und spielen eine zentrale Rolle an den Kapital­märkten. Sie spiegeln quasi den Preis für sichere Geldanlagen wider. Der Zinssatz für eine sichere 10-jährige Bundesanleihe beläuft sich aktuell auf 0,47%. Wer mehr Zinsertrag bzw. Rendite für sein Geld haben möchte, muss in der Regel mehr Risiko in Kauf nehmen. Betriebswirte und Finanzfachleute sprechen von der sogenannten „Risikoprämie". Wer sich also z. B. an einem Unternehmen beteiligt, wird für sein Kapital 0,47% + Risiko-prämie, also z. B. 10% erwarten, bei risikoreichen Unternehmen gerne auch mehr! Nun ist aber die Beteiligung an Unternehmen – sei es direkt, über Fonds oder über den Kapitalmarkt – nicht jedermanns Sache.

Das Gold liegt auf der Straße

Welche Kapitalanlageform bleibt dann noch, die ein überschau-bares Risiko einerseits und trotzdem noch vernünftige Renditen bringt? Die möglichst laufende Einnahmen und die Chance auf Wertsteigerungen bietet? BETONGOLD! Immer mehr Kapital­anleger entdecken die Immobilie. Welche Art von Investment hierbei die beste ist, kommt ganz auf die Zielsetzungen und persönliche Situation des Anlegers an. Der Immobilienmarkt ist aufgrund der oben beschriebenen Zinssituation aktuell immer stärker von institutionalisierten Kapitalanlegern ge­prägt. Das bedeutet, dass z. B. Versicherungen und Immobilien-fonds in großem Umfang Immobilien kaufen, um durch die Vermietung stabile Renditen zu erwirtschaften. Aber auch Privatinvestoren und Unternehmen mit „Anlagedruck" wenden sich zunehmend dem Thema Immobilie zu. Immobilien ver­sprechen einerseits stabile Mieterträge und andererseits Wert­steigerungen. Kombiniert man nun noch den Immobilienkauf (zu vermietende Gewerbe- und Wohnobjekte) mit der Finan­zierung durch einen angemessen hohen Fremdkapitalanteil, so nutzt man einen Hebeleffekt, welcher zu einer erstaunlichen Rendite führen kann.

Beispiel: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für eine Million Euro. Die Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten betragen 30 TEUR pro Jahr. Damit erzielen Sie eine Rendite (netto) in Höhe von 3%. Die eine Million finanzieren Sie zu 800 TEUR mit einem Bankkredit zu 1,8%. Damit zahlen Sie 14,4 TEUR Zinsen p.a. Es bleiben 15,6 TEUR Ertrag jährlich für die 200 TEUR, welche von Ihnen eingesetzt wurden. Dies entspricht einer „Eigenkapital-rendite" in Höhe von 7,8%. Die Erträge können zur Tilgung der Fremdmittel eingesetzt werden. In den heutigen „zinslosen" Zeiten zahlen die Mieter somit einen Gutteil der Tilgung. Ein weiterer zu berücksichtigender Gesichtspunkt ist, dass es er­fahrungsgemäß über die Jahre immer einen gewissen Satz an Inflation geben wird. Unterstellt man also eine Inflationsrate von „nur" 1% pro Jahr, so sind Ihre Schulden in Höhe von 800 TEUR nach einem Jahr nur noch mit der Kaufkraft in Höhe von 792 TEUR zurückzuzahlen. Anders gesagt, Sie können (in gewissem Umfang) Ihre Mieteinnahmen an die Inflation an­passen. Die Schulden werden aber hierdurch nicht höher! Als dritter Punkt spricht für die Immobilie, dass diese häufig nicht an Wert verliert, sondern (entsprechende Wartung und In­standhaltung vorausgesetzt) eher im Wert steigt. Dies ist aber sehr von den drei Faktoren LAGE, LAGE, LAGE abhängig.

Lage, Lage, Lage

Viele denken, dieses geflügelte „Maklerwort" sei eine sprach­liche Übertreibung. Das stimmt nicht, denn es handelt sich vielmehr um drei unterschiedliche Bedeutungen von „LAGE". Erstens geht es um die Frage nach der Stadt oder Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Zweitens geht es um die Frage nach dem Ortsteil und drittens noch um die Frage nach der genauen Straße, Nachbarschaft etc. In einer Stadt oder Gemeinde, deren Bevölkerung ständig wächst, in der sich Unternehmen ansiedeln und in der ein Anstieg von Arbeitsplätzen und Lebensqualität zu verzeichnen ist, wird es steigende Nachfrage nach Wohn­raum geben. Manche Stadtteile sind positiv besetzt und andere eher nicht. So macht auch die Nachbarschaft zum Grundstück einen wesentlichen Anteil an einem möglichen Wertsteige­rungspotential aus.

Steuerliche Vorüberlegungen

Auch steuerlich gilt es einiges zu beachten. Eine der wichtigsten Überlegungen ist immer, wer Eigentümer einer neu anzu­schaffenden Immobilie werden soll: Der Investor in Person, eine eigens dazu gegründete Immobiliengesellschaft vielleicht, der Ehepartner oder lieber die eigenen Kinder? Es ist zu be­denken, ob es Betriebs- oder Privatvermögen sein soll, ob mit hohen Wertsteigerungen zu rechnen ist, ob man das Risiko der Investition eher höher oder geringer einschätzt. Ob man eine fertig hergestellte bzw. sanierte Immobilie kauft oder notwen­dige Sanierungsmaßnahmen eher selbst durchführen sollte. Außerdem muss berücksichtigt werden, wie es mit der Gewer­besteuer ist und wann der gewerbliche Grundstückshandel durch die Finanzverwaltung angenommen wird.

Zukunftsthema oder Immobilienblase?

Die Immobilie ist und bleibt eine beliebte Kapitalanlage – für den Privatinvestor, den Unternehmer und auch für Profis. Die Nachfrage wächst, in wechselnder Dynamik, unaufhörlich. Die Preise steigen entsprechend. Baupreise sind so hoch wie lange nicht mehr und Grundstücke in gefragten Lagen nicht mehr zu bekommen. Viele stellen sich die Frage, ob sie auf diesen schnell fahrenden Zug noch aufspringen sollten oder ob sich gegebenenfalls schon eine „Immobilienblase" gebildet hat. Wir von der Spitz Wirtschafts- & Steuerberatung können (leider) nicht hellsehen. Wir unterstützten Sie aber gerne bei der Entscheidungsfindung und beraten Sie bei der Planung und Umsetzung Ihres Immobilienengagements.

Text: Georg Spitz