12.04.2022. Auch Immobilien-Investoren suchen nach Möglichkeiten Steuern zu sparen. Irgendwann taucht auf dem Weg des Immobilien-Investors ein Begriff bzw. ein Steuersparmodell die sogenannte “Spardosen-GmbH” oder vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) auf. Für wen ist dieses Modell überhaupt spannend? Wie kann man hier wirklich Steuern sparen? Wo lauern Fallen und welche steuerlichen Stolpersteine gibt es? Es gibt eine Reihe von generellen Fragen und Informationsbedürfnissen zu diesem Thema. Diese kniffligen Fachfragen zu Steuerdetails beantwortet uns am besten ein Steuerberater und Immobilien-Investor Georg Spitz.

I. Was ist eine vvGmbH?

Bei der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft (im weiteren gehe ich immer von einer GmbH aus – es könnte aber auch eine UG, AG, SE oder Ltd. sein) handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, die lediglich ihr eigenes Vermögen verwaltet und selbst nicht gewerblich tätig ist. Per Definition sind hier u.a. wesentlich zwei Rechtsgebiete zu beachten. Einerseits die Gewerbeordnung und andererseits das Steuerrecht. Steuerlich unterliegt die Kapitalgesellschaft der Körperschaftsteuer und grundsätzlich auch der Gewerbesteuer.

Wenn eine Gesellschaft aber ausschließlich eigenes Immobilienvermögen und daneben vielleicht noch Kapitalvermögen hält, wird hinsichtlich der Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien der sogenannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzungsbetrag gewährt. Wenn dies der Fall ist, sprechen wir von einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft bzw. von einer vvGmbH.

Welche Motivation treibt Investoren an?

Die Motivation eine vvGmbH zu gründen und zu betreiben ist – anders als bei gewerblich tätigen GmbHs – i.d.R. ausschließlich steuerlich bedingt.

Bei gewerblich tätigen GmbHs steht überwiegend die Haftungsbeschränkung im Vordergrund.

Bei vvGmbHs spielt die Haftung i.d.R. keine Rolle. Es geht um einen steuerlichen Vorteil, der aber nur dann richtig zur Geltung kommt, wenn auch die vorgenannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung – sie führt dazu, dass keine Gewerbesteuer auf Mieterträge zu bezahlten ist – greift.

II. Die Gründung einer vvGmbH

Gesellschaftsrechtlich ist die vvGmbH eine ganz normale GmbH, wie jede andere GmbH auch. Es gilt das GmbHG. Die vvGmbH wird, wie jede Kapitalgesellschaft, durch den notariell zu beurkundenden Gesellschafterbeschluss, dem Beschluss einer Satzung sowie die Bestellung eines oder mehrerer Geschäftsführer gegründet.

Was muss beachtet werden?

Wichtig für die vvGmbH ist hierbei, dass im Geschäftszweck der Satzung klar geregelt ist, dass die GmbH ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet. Jeder, den Geschäftszweck deutlich erweiternde Zusatz oder andere Umschreibungen führen in der Praxis zu Diskussionen mit dem Gewerbeamt, der IHK und dem Finanzamt.

Stammeinlagen/Stammkapital

Mit der Gründungsurkunde gehen der oder die Gründer zu einer Bank, eröffnen auf den Namen der neuen GmbH ein Bankkonto und zahlen das in der Satzung festgelegte Stammkapital ein. Ich empfehle dies per Überweisung von einem Konto des Gesellschafters mit dem Verwendungszweck „Stammkapitaleinlage“ zu tun.

Den ersten Kontoauszug mit dem Guthaben des Stammkapitals sollte man sich zu seinen Notariatsurkunden nehmen und langfristig gut aufheben. Mit dem ersten Kontoauszug können Sie dem Notar nachweisen, dass das Stammkapital einbezahlt wurde und die GmbH nun in das Handelsregister eingetragen werden kann.

Anmeldung nimmt ihren Lauf

Erst nachdem die Eintragung in das Handelsregister erfolgt ist, entfaltet die GmbH ihren Haftungsschutz. Steuerlich werden aber auch alle Handlungen vor der Eintragung bereits für die GmbH gewertet, wenn die GmbH dann auch tatsächlich eingetragen wird. Der Notar ist verpflichtet jede Gründung einer Kapitalgesellschaft an das für den Sitz der Gesellschaft zuständige Gewerbeamt und Körperschaftsteuerfinanzamt weiterzugeben.

Vom Finanzamt oder von beiden erhält der Geschäftsführer sodann Post. Das Finanzamt fordert zur den Geschäftsführer auf, die GmbH steuerlich erfassen zu lassen und eine Eröffnungsbilanz abzugeben. Wer steuerlich wenig versiert ist, sollte dies seinem Steuerberater übertragen.

Gewerbeamt verlangt eine Gewerbeanmeldung

Das Gewerbeamt fordert manchmal – zu Unrecht – auf, eine Gewerbeanmeldung durchzuführen. Die vvGmbH muss keine Gewerbeanmeldung durchführen und ich empfehle auch, dies nicht zu tun. Wenn die Gemeinde hierzu auffordert, sollte mit Verweis auf die Satzung klargestellt werden, dass sich die vvGmbH nicht gewerblich betätigt und ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet.

Auch bei großen Städten gibt es diese Konstellationen nicht so häufig und die Mitarbeiter des Gewerbeamtes sind hier unsicher und zeigen ein gewisses Beharrungsvermögen – nach dem Motto:  „Im Zweifel brauche ich eine Gewerbeanmeldung, damit ich Gewerbesteuer bekomme.“ Widersprechen Sie der Aufforderung zur Gewerbeanmeldung mit der Begründung, dass die vvGmbH ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet.

III. Steuern

Anders als bei Personengesellschaften oder Einzelunternehmen ist jede Körperschaft (Kapitalgesellschaften, Stiftungen u.a.) unabhängig von ihren Gesellschaftern ein eigenes Steuersubjekt. Steuerrechtlich spricht man vom sogenannten Trennungsprinzip.

Gewerbliche GmbH

Der Gewinn der GmbH wird der Körperschaftsteuer (KSt) zzgl. Solidaritätszuschlag (SolZ) und der Gewerbesteuer (GewSt) unterzogen. Die Körperschaftssteuer beträgt aktuell 15% des steuerpflichtigen Gewinnes. Zusammen mit dem Solidaritätszuschlag (5,5% auf die 15%) beträgt die KSt somit 15,83%.

Eine gewerblich tätige GmbH ist zusätzlich verpflichtet, Gewerbesteuern zu bezahlen. Die Gewerbesteuer beträgt 3,5% x Hebesatz der Gemeinde vom Gewerbeertrag berechnet (Bsp. 3,5% x 400% Hebesatz = 14% vom Gewerbeertrag).

Anders als bei der Einkommensteuer gibt es bei der Körperschaftsteuer keine (teilweise) Anrechnung der bezahlten Gewerbesteuer. D.h. bei gewerblich tätigen GmbHs betragen die Ertragsteuern somit 15,83%+14% = rd. 30%. Der Gewerbeertrag wird aus Hinzurechnungen und Kürzungen aus dem Gewinn vor Steuern ermittelt.

vvGmbH

Bei einer vvGmbH, die ausschließlich Grundstücke vermietet, ist die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung möglich. Dadurch wird der Gewerbeertrag auf null reduziert und die Multiplikation mit Hebesatz führt zu einer Gewerbesteuer in Höhe von 0. Somit ist der Ertrag bzw. der Gewinn einer vvGmbH nur mit der KSt in Höhe von 15,83% belastet.

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Einkommensteuer nicht vergessen

Im Vergleich zum progressiven Einkommensteuertarif bei natürlichen Personen oder Personengesellschaften (im Spitzensteuersatz bei 42% bzw. 45% + SolZ) klingt die vvGmbH zunächst sehr verlockend.

Wie oben dargestellt, wird die vvGmbH nach dem Trennungsprinzip – also unabhängig vom Gesellschafter – versteuert. Wenn sich der Gesellschafter ein Gehalt bezahlt oder Büromieten bezahlen lässt, so sind diese Einnahmen (soweit fremdüblich) beim Gesellschafter mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.

Das Erfordernis der Fremdüblichkeit führt i.d.R. zu entsprechendem Verwaltungsaufwand, weil zivilrechtlich gültige Verträge (zwischen der GmbH und seinem Gesellschafter) notwendig sind. Der hohe Ertragssteuerunterschied (in der vvGmbH mit 15,83% und in der Einkommensteuer mit 42% bzw 45%) führt i.d.R. zu besonderer Aufmerksamkeit bei den Finanzbehörden.

Gute Organisation, klare Strukturen und saubere Verwaltung sind geboten.

Gewinnausschüttungen

Gewinnausschüttungen aus der GmbH an den oder die Gesellschafter sind mit 25% (Kapitalertragsteuer) zzgl. SolZ und ggf. Kirchensteuer zu versteuern.

Durch eine Holding über der vvGmbH kann diese Steuer auf 1,3% reduziert werden. Aber auch von dort aus, kann der Gesellschafter nicht privat an die Gewinne, ohne diese wiederum zu versteuern.

Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung 

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung wird auf Antrag gewährt, wenn die Voraussetzungen dazu vorliegen. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung führt zu einer erheblichen Steuervergünstigung für vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften.

Dies wiederum motiviert viele Investoren dazu, diese Vergünstigung für Ihre Gesellschaft in Anspruch zu nehmen. Auf der anderen Seite sind Finanzbehörden bei begünstigenden Sachverhalten sehr genau, um den Missbrauch zu verhindern, und interpretieren gesetzliche Normen entsprechend streng. Diese entgegengesetzten Interessen führen in der Praxis zu entsprechendem Verwaltungsaufwand, vermehrten Betriebsprüfungen und Kosten für die Steuerrechtsdurchsetzung.

Die erweiterte Kürzung kommt nur hinsichtlich der begünstigten Tätigkeiten in Betracht. Also „Verwaltung und Nutzung ausschließlich eigenen Grundbesitzes“. Dabei ist die Fruchtziehung unter Erhalt der Substanz gemeint. Die Vermietung und Verpachtung von langfristig gehaltenen Immobilien fällt unter diesen Begriff.  

Weitere vom Grundstücksunternehmen ausgeübte Tätigkeiten sind begünstigungsschädlich, sodass entweder die erweiterte Kürzung in vollem Umfang keine Anwendung findet oder nur die entsprechenden Tätigkeiten nicht begünstigt sind. Zu letzteren Tätigkeiten gehören die erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeiten nach § 9 Nr. 1 Satz 2, 3 GewStG.

Hierunter fallen:

• die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen,
• die Betreuung von Wohnungsbauten,
• die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Teileigentum.

Wo scheitern manche Vermieter?

Diese Regelung ist insoweit abschließend. Hier scheitern manche Vermieter, weil sie Beispielsweise eine oder mehrere Einbauküchen an Mieter überlassen bzw. vermieten. Die Überlassung bzw. Vermietung von Einbauküchen, Ausstattung, Möbel etc. ist nicht begünstigt und führt i.d.R. zur vollständigen Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Zu sogenannten Bagatellfällen gibt es bereits umfangreiche Rechtsprechung.

Insofern ist anzuraten, dass Leistungen, welche u.U. zu einer kompletten Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung führen könnten, ausgegliedert werden. Beispielsweise könnten die erwähnten Einbauküchen von einer anderen Gesellschaft an die Mieter vermietet werden. Nicht begünstigungsschädlich sind solche Tätigkeiten, die der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen sind.

Betreut eine vvGmbH auch Wohnungsbauten oder veräußert es auch Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, so ist Voraussetzung für die Anwendung des Satzes 2, dass der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird. Wenn dies nicht beachtet wird, kann die gesamte erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt werden. Es ist somit bereits in der Buchhaltung eine entsprechende Struktur vorzusehen.

Beim Verkauf einer Immobilie aus einem Betriebsvermögen – also auch bei der vvGmbH – wird der Verkaufsertrag zwischen dem Verkaufserlös und dem Buchwert (Anschaffungskosten abzüglich aufgelaufener Abschreibung) der Versteuerung unterworfen. Für solche Erträge aus der Aufdeckung der stillen Reserven wird die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gewährt, wenn die Immobilie länger als drei Jahre im Anlagevermögen der vvGmbH war.

Für die Betriebsaufspaltung sowie für Immobilien-Leasing-Gesellschaften gelten besondere Regelungen.

IV. Welche Nachteile birgt die vvGmbH?

Neben dem Vorteil der geringen laufenden Steuerbelastung (15,83 %) hat die vvGmbH einen erheblichen Nachteil gegenüber dem Halten von Immobilien im Privatvermögen.

Dieser Nachteil liegt darin begründet, dass die GmbH immer Betriebsvermögen hat und eben kein Privatvermögen. Wertzuwächse und auch die bisher in Anspruch genommene Abschreibung sind bei einem Verkauf der Immobilien zu versteuern. Im Privatvermögen sind diese nach 10 Jahren steuerfrei. Insbesondere dieser Punkt ist der Grund dafür, dass eine vvGmbH nur für einen gewissen Typ von Immobilien überhaupt Sinn macht.

Eine vvGmbH macht nur für einen gewissen Typ von Immobilien überhaupt Sinn. Der Kauf oder Verkauf bzw. die Entnahme oder Einlage von Immobilien in oder von der vvGmbH löst jeweils Grunderwerbsteuer aus und hat i.d.R. auch ertragsteuerliche Konsequenzen. Insofern sollte man sich sehr genau von Anfang an überlegen, ob eine Immobilie von einer vvGmbH oder besser im Privatvermögen erworben wird.

V. Wann macht eine vvGmbH Sinn?

Grundsätzlich (bedeutet auch Ausnahmen sind möglich) kann man sagen, dass eine vvGmbH nur für Immobilien mit hohen laufenden Gewinnen (hohe Renditen) und tendenziell geringen Chancen auf eine Wertsteigerung sinnvoll ist.

Ich habe das anhand von zwei Beispielen durchgerechnet. Im Beispiel werden 1.000 qm Wohnfläche in einem MFH in schlechter Lage (12% Rendite) einer ETW mit 100 qm Wohnfläche in guter Lage (4,6% Rendite) gegenüber gestellt und jeweils die steuerlichen Auswirkungen in einer vvGmbH und im Privatvermögen dargestellt. Insbesondere nach der Gewinnverwendung zeigt sich, dass die Immobilie mit 12% Rendite gerade so in der vvGmbH vorteilhafter ist.

Aus den Beispielrechnungen kann man ableiten, dass bei einer beabsichtigten Verwendung (Verwendung für private Zwecke) der Gewinne eine vvGmbH nur für Investmentimmobilien ab mindestens 10% Rendite – besser 15% – sinnvoll sind. Selbst wenn man die Gewinne nicht ausschüttet und thesauriert, ist eine Vorteilhaftigkeit nur gegeben, wenn man entsprechend hohe Gewinne hat und diese jeweils wieder in der vvGmbH für weitere Investitionen nutzt. Die höheren Kosten für die Verwaltung der vvGmbH sind hierbei noch nicht berücksichtigt.  Eine höheren Verwaltungskosten der GmbH amortisieren sich besser, wenn auch entsprechende Volumina investiert werden.

Bitte beachten Sie hier die beigefügten Grafiken.

VI. Zusammenfassung

• Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften sind i.d.R. nicht gewerblich tätig und bedürfen somit auch keiner Gewerbeanmeldung, wenn sie ausschließlich eigenes Vermögen verwalten.
• Das Konstrukt der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft ist getrieben von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei der Verwaltung von ausschließlich eigenem Grundbesitz.
• Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung wird auf Antrag gewährt, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
• Um in den Genuss der erweiterten Gewerbesteuerkürzung zu kommen, sind die Voraussetzungen gemäß Steuerrecht und Steuerrechtsprechung exakt einzuhalten. Mit entsprechend erhöhtem Verwaltungsaufwand ist zu rechnen.
• Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft ist i.d.R. nur für Immobilien sinnvoll, die sehr hohe laufende Gewinne bzw. Renditen und ein geringes Wertsteigerungspotential aufweisen. Bei näherer Untersuchung zeigt sich häufig, dass i.d.R. das Halten von Immobilien (egal ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien) im Privatvermögen wirtschaftlich interessanter ist.
• Kompetente steuerrechtliche, strategische und wirtschaftliche Beratung im Vorfeld der Gründung einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft ist aufgrund der Komplexität der steuerlichen Regelungen, aktuellen Rechtsprechung sowie deren Einfluss auf die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Konstruktes unabdingbar.

Viel Erfolg!